지분적립형 분양주택, 지분형 주택금융 알아보기

지분적립형 분양주택과 지분형 주택금융은 "집을 소유하고 싶은 사람"이 초기에 많은 돈이 없어도 내 집 마련을 할 수 있도록 돕는 제도이다. 최근 집값이 지속적으로 상승하면서, 내 집 마련을 위해 한 번에 큰 자금을 준비하는 것이 점점 어려워지고 있다. 이러한 부담을 줄이기 위해, ‘지분을 나눠서 구매하거나 점차 늘려가는 방식’의 새로운 주택 제도들이 등장하는 것이다. 지분적립형 분양주택과 지분형 주택금융은 유사하지만 목적과 운영 방식에서 약간 차이가 있다.

1. 지분적립형 분양주택

"내 집을 조금씩 나눠서 사는 구조"의 분양주택이다. 처음에는 집 전체 가격의 일부만 지불하고, 살면서 내는 임대료 + 추가 지분 구매를 통해 점차 집의 지분을 100%까지 적립해나가는 방식이라고 할 수 있다. 

 

예시)

- 집값: 5억 원
- 최초 입주시: 25% 지분만 구매 (1.25억 원)
- 이후 20~30년에 걸쳐 나머지 75%를 분할해서 매입 (매년 지분을 조금씩 추가 구매)
- 그동안은 나머지 75% 지분에 대해 임대료를 냄

특징

구분	내용
초기 부담	낮음 (일반 분양보다 초기 자금 적음)
거주 가능성	입주 즉시 가능 (내 집처럼 거주 가능)
지분 증가	시간이 지날수록 점차 지분을 구매하여 100%로 전환
투기 방지장치	전매 제한, 수익 공유 제한 등 있음
대상자	청년, 신혼부부, 무주택 서민 등
매각 제한	공공이 개입되므로 매각 제한 및 시세차익 일부 환수

장단점

장점	단점
초기 자금이 부족한 사람도 내 집 마련 가능	임대료 + 지분 추가 매입 비용으로 총 부담은 다소 늘 수 있음
실거주 요건 충족으로 투기 억제	지분 매입 조건이나 방식이 복잡할 수 있음
장기적으로 내 집을 갖게 됨	수익 공유나 전매 제한이 걸릴 수 있음 (투기 방지를 위해)

 

2. 지분형 주택금융

금융회사가 집에 대한 일부의 지분을 대신 사주는 구조이다. 즉, 집을 공동구매하는 개념이며, 사용자는 초기 자금 부담 없이 집에 들어가 살 수 있고, 나중에 그 금융회사의 지분을 점차 사들이거나, 집을 매각하여 차익을 나눌 수 있다. 

 

예시)

- 집값: 6억 원
- 사용자가 3억 원만 지불하고, 나머지 3억 원은 주택금융기관이 투자
- 집에 거주하면서 사용자와 금융기관이 집의 공동 소유자
- 나중에 주택 가격 상승 시, 매도 후 차익을 지분 비율로 나눔
   or 사용자가 점차 나머지 지분을 사들여 100% 소유 가능

특징

구분	내용
초기 비용	낮음 (자신의 자금 + 금융기관의 투자로 구매)
소유 구조	공동 소유 (공동명의는 아님, 계약상 지분)
종료 방법	지분 매입 완료 또는 집 매도
대상자	무주택자, 청년층 등
거주권	100% 실거주 가능
환매 구조	집 팔면 공공이 투자한 만큼 되돌려 줘야 함

장단점

장점	단점
주거 안정 + 집값 상승 시 이익 공유	공동 투자자와의 이익 분배 규정이 복잡할 수 있음
소득이 적어도 금융기관이 리스크 분담	지분 매입을 위한 재정 계획 필요
내 집처럼 사용 가능	집을 팔 때 수익을 전부 가질 수 없음
장기적으로 100% 소유 가능

 

3. 지분적립형 분양주택, 지분형 주택금융 비교

구분	지분적립형 분양주택	지분형 주택금융
소유 방식	본인 명의로 시작해 지분을 점차 늘림	금융기관과 공동 지분
초기 구매	일부 지분만 구매 (25~30%) 집 일부만 소유	금융기관이 나머지 지분 매입 집 전체를 공동 소유
소유 구조	점진적 지분 증가	지분은 고정 (기관+본인)
주체	공공기관 중심 (LH 등)	민간 금융기관, 정책 금융기관(공공) 함께 지원
거주	실거주 가능	실거주 가능
목표	내 집 마련 (공공주택 공급 성격)	주택 금융 지원 (금융상품 성격)
수익 공유	전매 제한 및 공공 환수 조건	매도 시 차익을 금융기관과 나눔

지분적립형 분양주택은 시간에 따라 내 지분을 적립해서 집을 완전히 소유하는 구조인 공공주택 분양제도의 일종이고, 지분형 주택금융은 금융기관이 집을 일부 같이 사주고, 이후 이익을 나누거나 지분을 매입해서 내 집으로 전환하는 금융 상품이라고 할 수 있다.